住宅糾紛大魔王！三階段解決房屋漏水

好房網雜誌 2025 DEC.No.140

連日大雨，你是否發現家中窗框或是屋頂開始滲漏水？這個在住屋糾紛中名列前茅的大魔王，不管是影響鄰居或是被鄰居影響，都對生活和錢包很傷，既然老屋避免不了，至少我們透過本篇介紹可以看出門道並釐清責任歸屬。

臺灣屋齡三十年以上老屋衆多，加上臺風地震等天災頻繁，也讓老屋的問題層出不窮。在所有住屋糾紛中，漏水問題常常是排名榜首，因爲漏水的潛藏性高、破壞力強，且修復難度大。

往往發生在牆體、樓板或管線內，初期不易察覺，一旦出現壁癌、油漆剝落或天花板滲水，問題早已擴大。水分滲入建材後，可能導致鋼筋鏽蝕、結構弱化，甚至影響鄰戶，引發法律糾紛。

漏水源頭也相當複雜，可能來自防水層破損、管線老化、施工瑕疵或外牆裂縫，需專業儀器與經驗判斷才能準確定位。即使修復，若未根治源頭，仍可能反覆發生，造成住戶長期困擾與高額維修費用。因此，漏水不僅是物理上的破壞，更是居住品質與財產安全的重大威脅，堪稱房屋最難解的「隱形炸彈」。

【看屋階段】

Q1.什麼季節看房最容易篩選出漏水屋？

A:買房前若能掌握正確的看屋時機與檢查重點，將大幅降低買到漏水屋的風險。像是臺灣多雨的冬季，又或是每年春夏之際的梅雨季節，都是觀察房屋是否滲漏水的黃金時機。

這兩個時節多會連日降雨，這種持續性的溼氣與水壓，最能考驗建築物的防水體質。若在這段期間看屋，能更清楚觀察窗框、天花板等高風險區域是否出現水痕或潮溼現象。

★窗框：窗框四個角落是最容易出現問題的地方。結構技師林義閔指出，地震或結構微幅移動可能導致窗框產生四十五度角的斜裂縫，若裂縫寬度極小，未必會滲水；但若在室內可見水痕，則代表雨水已穿透外牆保護層，進入室內，這就是明確的漏水徵兆。

★廁所：廁所天花板的水電檢修孔也務必打開檢查，觀察原始水泥面是否有水漬，因爲廁所算是家中用水頻繁區域，若此處出現滲水，可能代表管線或防水層有問題。

★公共區域：公共區域的地下室牆面也是觀察重點。若建築採用連續壁工法，可直接觀察牆面是否有水痕；若是新型建築採複壁設計，則可改爲觀察地下室天花板，尤其是上方爲露天空間的區域，是否有滲水痕跡。這些細節都能幫助購屋者在看屋時做出更準確的判斷。

Q2.驗屋時要怎麼檢測漏水項目？

A:除了選對時機看屋，驗屋流程更是防堵買到漏水屋的關鍵。根據第一水電興驗屋團隊的實務經驗，浴室防水是首要關注項目。通常師傅會進行放水測試，觀察泄水坡度是否正確，並在浴缸蓄水後加入染料，檢查是否有滲漏現象。

此外，建商若有施工過程的防水照片與試水紀錄，也建議屋主主動索取，作爲驗證依據。第一水電興驗屋團隊建議，所有異常應即時拍照紀錄並向建商反映，纔能有效保障自身權益。建議在雨天或大雨過後進行驗屋，模擬實際滲水情境，更能看出是否有漏水問題。

以下爲驗屋五大可檢測漏水的項目：

★洗手檯與流理臺：洗手檯與流理臺不可忽略，可透過蓄水加色素方式，觀察是否有水量下降或有色水滲出，並確認排水是否順暢。

★天花板：雖難以直接觸摸，但可用手電筒照射，檢查是否有泛黃、水痕或細裂紋，這些都是漏水徵兆。

★牆面：以手電筒照射觀察是否有裂痕或水漬。

★門窗周圍：可用鏡子檢查窗框下緣是否有縫隙，並進行注水測試搭配熱像儀判斷是否滲水。

★馬桶：沖水功能也需確認，常見漏水問題包括止水皮變形、浮球失效或下水管破損。

【裝修階段】

Q1.房屋裝修時如何預防日後漏水？

A:漏水是居家裝修最常見、也最棘手的問題之一。許多滲水狀況並非建築本身瑕疵，而是裝修階段未做好防水處理所致。若能在施工前、中、後全面掌握防水要點，不僅能避免日後修繕困擾，更能保障居住品質與建築壽命。

其中，裝修平臺狸樂聚提醒，若民衆裝修新屋，應儘量避免更動既有水區，過程中可能損壞防水層，若防水層遭破壞，須花費功夫重新施作防水層，且若是大樓還可能導致樓下鄰居天花板漏水，因此並不建議這樣操作。而裝修預防漏水可從三大面向着手：

★材料選擇：第一步是選擇合適的防水材料。不同空間施做需搭配不同材質，才能發揮最大效能。以室外區域如屋頂、陽臺爲例，建議使用具彈性與耐候性的PU防水塗料或PU／PVC防水膜，能有效抵抗紫外線與熱漲冷縮造成的裂縫。室內空間如浴室與廚房，則應採用能抵抗負水壓的硬性防水材，例如矽酸質防水劑，並搭配防水磁磚填縫劑，提升整體密合度。此外，像防水矽利康、美縫劑、防水石膏板等建材，也能在細部處發揮關鍵作用，加強防護力。

★施工細節：防水工程的成敗，往往取決於基層處理是否確實。施工前應徹底清潔表面，確保基層平整乾燥，讓防水材料能緊密附着。門窗框與牆角是最容易滲水的部位，必須使用矽利康或防水膠條加強填縫，尤其陽臺落地窗與外牆交接處更需特別留意。衛浴與廚房地面防水層應施作至足夠厚度，並延伸至牆面至少三十公分，確保水氣不會從牆角滲透。屋頂與陽臺則應設置正確的排水坡度，並完整包覆牆角與轉角，避免積水滲入結構層。管道周邊與牆體裂縫也應封堵處理，防止水氣從細縫中滲透。

★排水系統：即使防水層做得再好，若排水不良，仍可能導致積水與滲漏。因此，衛浴、廚房、陽臺等區域的地面應設計足夠的排水坡度，讓水能自然流向排水口。排水口本身則應搭配高效能的地排系統與防臭地漏，避免堵塞與異味迴流。對於地下室等潮溼空間，則應加裝防潮排水管與通風設備，降低溼氣累積，減少結露與發黴風險。

【入住階段】

Q1.入住後發現漏水應該怎麼處理？

A:當屋主發現漏水問題時，第一步先冷靜判斷來源。若懷疑是水管問題，可先關閉總水閥，觀察水錶是否停止轉動。若水錶仍持續運轉，代表可能是進水管漏水；若停止，則可能是防水層或牆體結構問題。若漏水情況在下雨時加劇，則更可能與外牆或屋頂防水層失效有關。

確認滲漏水來源後，應依情況選擇適當的修繕方式。例如天花板滲水，若爲輕微滲漏，可採用打針止漏法，每針約五百至一千元；若情況嚴重，則需重做防水層，每坪費用約一萬至一萬五千元。（全文請見2025年12月號第140期《好房網雜誌》）更多精彩內容請免費下載《翻爆》APP