政府擬擴大擴大自主都更 4大實務建議搶先看

總統賴清德在去年《財訊》舉辦危老＋都更博覽會上，承諾將協助民衆推動自主都更。（圖／財訊雙週刊）

都更推動緩慢，政府擬擴大自主都更政策，讓地主可以享有更大的重建主導權以及更多重建利潤。但實務上究竟要如何進行？業界提出4大建議。

老屋數量太多、都更推動太緩慢！去年在總統賴清德指示下，擴大自主都更將成爲今年推動都更政策的主軸，而行政院院長卓榮泰也預告「要讓地主不用付大成本重建」，如今，內政部國土署也排定時程，預計3月辦理「擴大自主都更政策研討會」，齊聚六都及產學界廣納意見，目標是4月向行政院提出修法方案。

地主自主都更　掌握兩優勢

根據《財訊》雙週刊報導，目前都更重建方式，依實施者主體可分爲公辦都更、民辦都更及自主都更。當中以民辦都更即與建商合建爲市場主流，自主都更僅佔小衆市場。內政部曾統計，2019年至2025年，雙北地區都市更新覈定案合計439件，其中自主都更案僅覈定22件，顯見自主都更不易推動。

中國建經公司董事長、建築經紀公會理事長鄭重表示，一般人談到都市更新，最常想到的是「找建商合建」，但自主都更其實是提供地主另一種更具主導性的選項。兩者最大差異，在於誰做決定、風險收益比率，以及資金投入壓力。

自主都更帶給地主最直接的兩大好處，就是「拿回更多利潤」與「掌握重建主導權」。因爲少了建商參與分潤，地主保有絕大部分重建價值；再者，地主拿回決策主導權，除了掌握社區更新後未來定位，尤其隨着現今市場波動，能避免部分不肖業者誤導地主以土地作爲抵押，或拿營建成本高漲爲由，拖延都更案進度。

而自主都更能成爲推動都更的一股助力，鄭重認爲，關鍵是開發商自有資金有限，一套資金被綁在都更案，耗時4、5年是家常便飯，但缺工缺料造成工期延長，也意味着一家建商同時推動都更案量能有限。

然而，《財訊》雙週刊指出，自主都更核心精神是「地主當建商，自己出錢自己蓋」，多數老舊公寓土地價值高，但負債比很低，對銀行來說擔保價值高，只要每個社區投入自有資金，集衆人之力，再結合專業服務團隊就能帶動都更量能。

此外，市場因素也是原因之一。「開發商現在對都更案是『佛系經營』，談得來就談，談不來算了！」臺北市都更學會理事長吳厚毅表示，過去房市大好，開發商大舉投入，危老都更重建的確如雨後春筍般興盛；不過，這樣的市況可能要出現反轉。

文章來源：財訊雙週刊