招商高定序列 上海老靜安的康定壹拾玖首日認購132組

觀點網 招商去年拿下的上海地王項目含金量似乎開始顯現。

8月20日，位於上海老靜安曹家渡板塊的招商康定壹拾玖項目（靜梧雅園）放出了三批次收官184套房源，合計推出建面從120-238平方米不等的3-5房。據觀點新媒體獲悉，認購首日已有132套房源被客戶鎖定，8月29日項目正式開盤銷售。

作爲目前靜安區唯二落成的新盤之一，康定壹拾玖三次所承載的市場關注度只升不減，尤其在該項目實現二開二罄後，關於其是否能在靜安片區斷檔新房領域中，衝出更亮眼成績的討論逐漸增多。

今年5月28日，康定壹拾玖首次開盤推出了92套120-193平方米的3-4房戶型，均價約合17萬元/平方米。這一次開盤，其僅用不到一個小時便售罄。數據顯示，項目首次開盤合計吸引了244組客戶認購，認購率達265%，觸發積分。

第二批房源則於6月入市，推出48套房源，包括建面約120平方米的3房和183平方米的4房，均價也在17萬元/平方米之間。最終，項目累計認購超120組，認購率250%，再次觸發積分。

又一宗老靜安項目

招商蛇口能夠在華東區域實現操盤二開二罄的老靜安項目，並非巧合。

時間回到2025年2月，剛從從招商蛇口深圳總部調任華東區域營銷負責人的張哲在康定壹拾玖案名發佈會上首次亮相，還順帶推介了招商蛇口在上海的項目佈局，最重點提及的依舊是即將開盤的康定壹拾玖。

選在這個時間段調任華東，招商蛇口的目的明確--拉回華東區域的銷售額。2022年，招商蛇口以714.25億元的成績位列上海房企銷售排名第一位；2023年略降至645.57億元，但在上海房企玩家中仍佔首位。

而2024年，招商蛇口總簽約銷售金額達到2193.02億元，但華東區域營收佔比從2023年的26.38%降低近3個百分點至23.61%。

銷售數據下降，但招商的手中還握着一宗靜安地王項目。2024年9月，上海第五批土拍現場，招商蛇口聯手南通瑞城聯合體以總價56.6億元拿下靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊，溢價率31.2%。

資料顯示，該地塊出讓面積1.85萬平方米，起始價43.13億元，容積率2.68，成交樓面價達到11.41萬元/平方米。

由於地塊處於靜安中心區域，居住資源較爲豐富，項目距離靜安寺直線約1公里，周邊包括KING88商業廣場、悅達889廣場、久光百貨、靜安嘉裡中心等商業資源，以及靜教院、一師附小、市西中學等教育資源。

據觀點新媒體此前報道，該地塊所在的老靜安區域近幾年宅地供應只有少量舊改項目爲主，地塊屬性也較爲罕見，是屬於無舊改、無中小套戶型限制的市中心宅地。而近三年曹家渡板塊僅供應84套新房項目。包括2024年入市的昌平雲岸、信達信安裡，總上架房源約300套。

因此，也有人將康定壹拾玖與相似價位的信達信安裡別墅項目做比較。

2022年9月，靜安區曹家渡社區C050301單元4-3b地塊通過遴選的方式，出讓給上海信達銀泰置業有限公司，成交價21.08億元，成交樓面價約爲8.14萬元/平方米。地塊總佔地面積約1.03萬平方米，容積率2.5，總建築面積約2.71萬平方米。

資料顯示，項目爲典型的高低配，高層小戶型單獨一棟樓，剩下則是27套風貌別墅，目前項目在售中。

作爲同在曹家渡的別墅項目，信達信安裡於2024年12月開盤，高層均價爲13.6萬元/平方米，目前去化率114%。觀點新媒體瞭解到，項目將推出27套風貌別墅信安裡忻園，均價19.98萬元/平方米。

招商靜安佈局

值得注意的是，招商蛇口在靜安區的別墅項目也並非空白，靜安裡只是近年較受關注的一宗，

該項目位於靜安區西藏北路，由華髮和招商蛇口聯合開發，項目爲2-3層風貌聯排別墅，總房源數量222套，項目總建築面積14.9萬平方米，容積率爲1.44。

能夠拿到這宗低密度型別墅項目，招商蛇口選擇兩個突破口，其一是尋找合作開發商，其二是以協議出讓模式拿下這宗地塊。

2023年，靜安區發佈一則關於歷史風貌保護項目實施主體遴選的公告，即靜安04-05、05-01北站新城地塊。根據評分遴選相關事項，該地塊遴選報價以房地聯動價21萬元/平方米爲基準，2023年7月21日，華髮招商聯合體官宣拿下靜安天目社區04-05、05-01歷史風貌保護項目。

從地理位置來看，項目共由兩幅地塊組成，住宅並無中小套型限制，根據限高和容積率推測，該地塊位於靜安內環內，旁邊就是的弘安裡。武進路正是虹口靜安交界，來安裡地塊屬於靜安，弘安裡屬於虹口，地塊直線距蘇州河、外灘、北外灘均在2公里以內，

除了靜安裡之外，招商蛇口於上海的舊改型項目還包括弘安裡等項目。

2021年2月，上海虹口城市更新建設發展有限公司以111.35億拿下了虹口區四川北路街道HK193-02（17街坊弘安裡）、HK193-03（地下部分），以及北外灘街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（歷史風貌保護舊改項目）。

資料顯示，弘安裡項目是土地市場和聯交所“場所聯動”交易模式下的首宗試點項目，涉及動遷居民產證2599 證，居住建築面積6.43萬平方米，是虹口區舊改歷史上最大的單體地塊。

觀點新媒體獲悉，17街坊房屋大多建造於1912年-1936年，是磚木結構的二級以下舊裡。由於建造年代久遠，房屋破舊，存在很大安全隱患。2017年9月，上海市政府公佈虹口區17街坊爲“上海市第二批風貌保護街坊”，要求成街坊保護，根據《關於印發<上海市舊區改造項目實施流程(試行)>的通知》（滬舊改發〔2018〕2號），將該項目納入國家的棚戶區改造範圍。

在同年8月，該項目進行了80%股權轉讓，開發主力由此變爲招商蛇口，再加上綠城中國、上海地產共同開發建設上海弘安裡項目。於近日，該項目引來收官，推出最後64套別墅房源。均價24.3萬元/平方米。

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