陸敬民／愈罰愈賣？　夾層成預售行銷工具、罰鍰變成本

▲每隔一段時間，公平交易委員會便會公佈一批不動產廣告裁罰名單，其中「建案施作夾層」幾乎年年上榜。（AI協作／記者張雅雲製作，經編輯審覈）

文／《住宅週報》社長陸敬民

每隔一段時間，公平交易委員會便會公佈一批不動產廣告裁罰名單，其中「建案施作夾層」幾乎年年上榜，成爲裁罰名單中的常見項目。相關案件遍佈全臺，罰鍰金額動輒數十萬元，甚至上百萬元，市場亂象反而逐漸演變爲預售屋市場中一種難以撼動的結構性問題。

事實上，這並非業者對法規不熟悉所致。相反地，正因爲對制度界線過於清楚，夾層空間才得以反覆出現在暗示性極強的廣告文案與業務銷售話術中。建築實務上，夾層是否合法界線相當明確，凡未納入建照（一工圖）與使用執照，事後才增設的空間，皆屬於俗稱的「二次工程」，涉及違規使用。這一點，無論是建商、代銷或設計端，皆心知肚明。

換言之，這並非單純的資訊落差，而是一場不能明說卻公開存在的「默契」。問題的關鍵，反而在於制度本身所形塑出的誘因結構。

首先，是「銷售與責任」之間的時間差。夾層廣告多出現在預售階段，其主要功能在於刺激購買動機；然而，真正的違規風險，往往是在交屋後、實際入住初期纔會浮現。一旦遭到檢舉，建管單位啓動查報、要求拆除時，建案多半早已完銷，建商也早已退場。最後承擔行政處分、使用風險與財務損失的，往往只剩下社區管委會與住戶。

這種「前段變現、後段轉嫁」的結構，讓違規行爲在商業計算上具備高度可行性，也讓罰則的嚇阻效果大打折扣。

其次，則是行政管轄長期採取雙軌並行。公平會負責認定夾層廣告是否構成不實行銷，建管單位則負責認定空間是否屬於違規使用，2套制度缺乏即時且強制的連動機制。對業者而言，處罰更像是單一、可預期的成本事件，罰鍰被內化爲「經營成本」，甚至以編列媒體預算的心態看待，而非形成自律的底線。

▲公平會負責認定夾層廣告是否構成不實行銷，建管單位則負責認定空間是否屬於違規使用，2套制度缺乏即時且強制的連動機制。（示意圖／取自免費圖庫Pixabay）

至於夾層爲何始終成爲業者偏好的行銷工具，關鍵仍在於利潤結構。夾層不計入權狀坪數、不佔容積率，卻能在視覺呈現與銷售話術上，大幅放大「可用空間」與「彈性機能」的想像，對銷售端而言，是低成本、高溢價的工具。當違規所帶來的銷售紅利，遠高於「可能」面臨的裁罰風險時，行爲自然在商業理性下被合理化。

弔詭的是，購屋者的權益是否真正受損，往往取決於入住後夾層是否遭檢舉，以及主管機關是否確實認定並執行拆除。實務上，不少購屋者在簽約時，仍會被要求額外簽署「公設裝潢遭報拆時，業者不負責恢復」的切結條款，風險歸屬其實早已心照不宣。也因此，真正的風險，往往不是購屋當下，而是交屋後被要求拆除的那一刻。

建案施作夾層屢禁不絕，問題恐怕不只在於業者的道德選擇，更值得檢視的是，制度是否缺乏從預售裁罰到交屋列管的「一條龍」檢核機制。當違規行爲可以被預期、被計算，甚至被轉嫁，而風險又未必真的發生時，再多的裁罰公告，最終恐怕也只會淪爲市場中無足輕重的背景噪音。

►陸敬民小檔案學歷：淡江大學中文系畢業經歷：《自由時報》房地產記者現職：《住宅週報》社長