房市「量縮價緩跌」十大產品恐帶頭跌價

房市買氣不佳。圖／本報資料照片

爲什麼房價到現在還沒大幅下跌，這是央行祭出第七波信用管制以來，大家最感疑惑的一大議題！

自從2024年9月19日央行祭出第七波選擇性信用管制以來，整體房市即呈現景氣每況愈下，並且賣壓逐漸升高趨勢；根據樂居網截至1月28日彙整資料顯示，臺中市北屯區以9,112戶的待售量居冠，其次分別爲臺中市西屯區7,432戶、桃園市中壢區7,301戶；由附圖資料顯示，在十大賣壓區當中，臺中市就佔了四區，由此不難了解近年推案量大且漲幅偏高地區，尤其是投資客較多地區，未來房價下跌壓力相對也會比較大(詳請參閱圖一)。

有關此一議題，請參閱圖一「2026年全臺房市十大賣壓行政區對照圖」，以及「113H2六都前十大行政區低度使用住宅(待售新成屋)宅數對照圖」(詳請參閱圖二至圖八)。即可進一步瞭解當前六都在113年即已存在大量低度使用住宅(待售新成屋)情況下，再加上2024年進入交屋高峰期之大量新成屋競價求售，雖然截至目前爲止尚未出現房價大幅下跌情況，惟未來在購屋者普遍採取觀望態度下，2026～2028年這一段期間整體市場勢將難以抵擋愈來愈多交屋潮所帶來大量新成屋的賣壓！(詳請參閱附表)

（圖／理財週刊提供）

其次，如再由買賣移轉、建造執照與使用執照棟數，以及供需層面加以推估，這波房價高漲的後遺症所導致後續餘屋去化問題，至少需要2～3年的時間，更何況未來還有大量的預售案量推出。

如再由目前賣壓持續累增情況加以觀察，目前市場已逐漸出現建商以贈送裝潢、家電、免管理費或贈送車位等方式促銷，並且不惜以讓利、議價或降價方式去化餘屋，凡此，都是市場景氣漸趨衰退之徵兆；此一議題亦可由最近陸續出現小型建商資金流動性卡關導致建案停擺或遭致拍賣等情事見其一斑。

由以上全臺十大賣壓區待售新成屋以及六都累增的情況可知，目前供需失衡情況愈來愈嚴重，尤其是在銀行限縮貸款情勢下，部分中小型建商不得不以讓利或降價方式促銷。因此，對於部分想趁此機會進場的自住購屋者，除應特別注意產品區位與議價率之外，更應以建商之品牌信譽爲首選，俾免高價踩雷而仍不自知！

至於截至目前爲止，房價尚未大幅下跌之主要原因如下：

一、房市「量縮價緩跌」，實價登錄未反映實際交易價格：

由於受到央行信用管制以及銀行限貸之嚴重衝擊，高資產階層觀望態度愈來愈明顯，導致現階段雖然整體房市供給大於需求情況愈來愈嚴重，惟房價在實價登錄並未顯現大幅下跌情況下，縱然買方有購屋意願，還是會採取觀望態度、等待房價下跌的時間點。

另一方面，比較有實力的賣方也都抱持能撐則撐，靜觀政府政策調整，不急着賣的態度，其結果便是供給量累積愈來愈多，導致成交量先大幅下滑，但價格還是僵在原開價的高點，而不願輕言降價，此一情況尤以高價推出的建案最爲明顯，一則繼續觀察政策解套走向，再則避免影響原高價購屋者退屋解約情事發生，現階段已有不少預售建案發生這種情況，其中尤以蛋白區生活機能尚未完備，以及小坪數「買得起卻住不下」的超高單價建案最爲明顯。

如再仔細觀察歷年房價下跌的主要流程：

「交易量↓→賣壓↑→讓利↑→議價率↑→價格↓」，即可慢慢觀察到這一波景氣變動的發展趨勢。

二、限貸令前低價購置之投資性產品不急於釋出

在這一波房價緩跌過程，不少財力雄厚的屋主因不缺錢而不急着賣，此一情況尤以股市賺錢後之投資置產族羣最爲明顯，尤其是在錢多利息負擔得起再加上股市持續飆高的經濟環境下，少數區位良好的預售建案還出現高價完銷情事。

在此之前，大多數人都以爲在利率逐漸調高，再加上房貸嚴格管制，應該會有不少投資性產品撐不住而降價釋出，惟若以2016～2020年低價進場之投資客而言，着實還有不少撐價空間，而這也正是這類購屋者不急於出脫之主要原因。

三、現階段建商系以間接降價方式撐盤

其次，現階段建商的因應策略不是直接降價，而是採取退傭，贈送裝潢、家電、或以車位折價掩蓋降價方式進行促銷撐盤。

現階段政府政策意在踩煞車，而非打趴房市，亦即只是希望房市軟着陸，而非硬着陸，而這也正是現階段房價只呈現緩跌之主要緣由。

臺灣這波房價在2018年臺商逐漸迴流，再加上地價與造價高漲，以及疫情影響，導致房價很難回跌到購屋者心裡所期待的「合理價位」。

值得注意的是，今後房市在整量市場呈現結構性分化過程，哪些產品會率先跌價？以下謹將期分別彙整，以供參考。

1.蛋白區生活機能不完備產品。

2.小坪數缺乏市場性產品。

3.高單價高總價產品。

4.大坪數高總價產品。

5.大型社區投資客多產品。

6.大量交屋之重劃區同質性產品。

7.大量推案之超額供給地區產品。

8.高公設比與高梯戶比社區產品。

9.大量預售完工轉成屋競價求售產品。

10.貸款卡關之大社區產品。

（圖／理財週刊提供）