川普50年期房貸將扼殺美國夢

擁有房產一直是美國夢的重要組成部分，雖然租房也有其優勢，但擁有房產的主要好處在於，隨着時間推移，房產價格往往會上漲，從而產生可隨時提取的財富，使人們能夠安享晚年。

更不用說，擁有房產還有稅務優惠，可以抵扣房貸利息支出，從而降低整體稅負；租金支付則沒有類似的機制。擁有房產一直也是普通人累積財富最便捷的途徑之一，但由於房價和房貸利率多年來居高不下，購屋的選擇也讓人們猶豫不決。

川普政府本週放出50年期房貸方案的風向球。聯邦住房金融局(FHFA)局長普爾特表示，川普總統的這項提案將「徹底改變遊戲規則」。

事實上，美國面臨的不是房貸問題，而是住房問題。將房貸期限延長至50年並不會讓房子更便宜，卻只會讓債務更難償還。這種做法只是用短期措施來解決長期問題，讓購屋更加遙不可及，同時卻讓貸款機構和投資人賺得盆滿鉢滿。

普通房主平均只會在同一棟房子裡住七年左右。目前市面上已經有15年期、30年期，甚至還有鮮爲人知、少有人申請的40年期房貸。爲什麼川普政府還要設計一個50年期房貸呢？因爲延長貸款期限比解決真正的住房供應問題要容易得多。

雖然50年期房貸可以減少每月還款金額，但借款人揹負債務的時間會延長至50年。而且，由於標準的還款計劃在貸款初期將更多資金用於支付利息而非償還本金，購屋者需要更長時間才能開始還本金。

以一套價值40萬元、利率6.25%、首付10%的房屋爲例，50年期房貸每月最多隻能比30年期節省約250元。短期內或許對購屋者有所幫助，但從長遠來看，購屋者最終支付的利息會更多：50年期房貸會比30年期高出86%。而且這個假設是以兩種貸款利率相同爲前提；然而事實上，50年期貸款的利率肯定會高於30年期貸款，這將使兩者之間的差距更加顯著。

30年期房貸可以讓普通房主在60多歲的時候還清貸款，之後房子就完全爲自己所有。這些房子的價值可能在60歲左右增加兩倍半到三倍，作爲退休金的一部分，屋主可以賣掉房子，換一間小點的房子，然後用這筆錢去旅行；或者如果需要的話，可以用來入住養老院。

相較之下，50年期房貸會讓人一直償還房貸直到85歲，以美國人平均壽命約80歲來看，大多數美國人甚至都活不到這個年紀。而未來美國人必須在30歲之前申請抵押貸款，纔有渺茫的機會享受完全擁有住房的好處。更長期限的房貸只會讓銀行、貸款機構和房屋建商獲利，而人們卻要支付更多的利息，甚至在還清房貸之前就去世了。

諷刺一點來說，以後美國每個新生兒都可能會在出生證明中就先附上房貸通知；因爲絕大多數人擁有的住房將不再是自己掙得，而是靠繼承而來的。

此外，根據現行《陶德弗蘭克法案》規定，超過30年的房貸不符合合格房貸的標準，換言之，它將無法獲得房利美和房地美的擔保，貸款機構也會猶豫是否提供此類貸款，讓申貸者自行負擔風險。國家經濟委員會主任哈塞特承認該方案「有很多法律見解」，暗示可能需要修法，30年期以上的長期房貸纔會比較容易被市場接受。

專家建議，想要解決住房短缺問題，理想的作法是在人口較密集的地區建造品質更好、價格更實惠的房屋，鼓勵混合用途和多戶住宅開發。各個大小城市也應該開發高密度、小型住宅、附屬住宅單元和更適合步行的社區。

如果真心想幫助人們實現擁有住房的夢想，就應該專注於建造更多房屋，而不是延長還款期限，問題的答案不應在貸款機構。