保利置業的保守與“進擊” 42.41億拿下上海楊浦宅地補倉

觀點網 保守的銷售目標，“進擊”的土儲補倉。

5月9日，上海出讓4宗宅地，分別爲虹口區四川北路多用途組合用地，楊浦區東外灘宅地、松江新城東區宅地、青浦北部宅地。

最終，2宗地塊溢價20%以上成交，2宗地塊底價成交，總攬金97.09億元。

從成交情況來看，本場土拍成交價及溢價率最高的是楊浦區2.1萬平方米的住宅地塊，該地塊共吸引招商蛇口、中國金茂、華潤置地、中海、保利置業5家房企參與競拍，經過72輪激烈報價後，最終由保利置業以42.41億元競得，溢價率26.3%，高出起始價約8.8億元，創下楊浦濱江樓面價新高。

這是保利置業2025年首次在上海拿地，也是繼2023年與華麗家族聯合體以底價4.19億元摘地楊浦區平涼社區地塊後，其再次落子楊浦區。

售價難定

首先來看此次成交地塊的素質情況。該地塊最大的優勢是產業＋景觀，即其所在的東外灘區位及望向黃埔江的景觀資源。

東外灘作爲上海重點打造的濱江發展帶，對標浦東前灘，目前已引入字節跳動、美團、嗶哩嗶哩等頭部企業入駐，從而帶動高收入人羣購房需求。同時，該地塊距復興島直線距離約400米，距黃浦江直線距離約600米，未來項目高層建築能一覽江景。

因此，在地塊公示出讓時，保利置業便早已將其視爲囊中之物。今年4月中旬，其旗下上海盛真置業有限公司發佈了對該地塊的招標計劃，擬投資61.04億，建安費8.74億元。

保利置業對該地塊的重視程度，也引起了市場對於未來項目入市價格的關注。

據悉，該地塊周邊最近一次宅地出讓是去年的11月27日，彼時中海以總價36.45億元成功競得同單元內K8-05地塊，溢價率16.33%，成交樓面價7.34萬元/平方米，即如今的中海雲邸玖章項目。去年該項目首開日光，共187套房源，均價11.49萬元/平方米，認購率210%，首開當天僅1小時便火速清盤。

而如今，保利置業摘得的楊浦地塊樓面價高出中海地塊近1萬元/平方米，如此高的差價之下，保利置業又能如何平衡市場定價和空間利潤之前的關係。

畢竟，地塊周邊競品數量並不少。據安居樂APP顯示，目前東外灘待售及在售共7個住宅項目，均價在10.9-12.2萬元/平方米之間，其中北側的中建壹品·外灘源著均價10.9萬元/平方米，還有部分高層和風貌別墅等待加推；東側的縵雲上海均價1.22萬元/平方米，興華里1.20萬元/平方米。

有市場人士推測，保利置業此次項目預計入市價在12.5-13萬元/平方米之間。

上海佈局

儘管保利置業的總部在上海，但其在上海的住宅項目並不多，且大多數處於尾盤狀態。

據2024年財報顯示，保利置業在上海共有17個住宅項目，其中代建項目1個，在建待售1個，在售2個，13個處於交付尾盤銷售狀態。

而這也是與保利置業近年在上海土拍市場的表現有關。

2024年，保利置業在上海僅摘得1宗位於閔行區外交環的宅地，成交價25.95億元，樓面價4.87萬元/平方米，溢價率18.5%。2023年摘得3宗，分別是楊浦區東外灘項目，蘭州路項目以及保利印象青城項目；2022年和2021年各摘得1宗，爲奉賢項目和楊浦項目。

因此，不同與保利發展常年霸榜上海房企銷售冠位，保利置業在上海的表現只可以說是中規中矩。

不過，保利置業個別項目在當地市場還是取得不錯的反響。例如今年新入市的閔行項目，即保利·海上印，據上海當地媒體報道，該項目首開認購率達230%，開盤1小時售罄，共銷10億元，是2025年上海浦西外環首個“積分紅盤”與首個“日光盤”。

如今，保利置業在上海還未入市的也就僅剩餘楊浦區兩個項目，一個是今天剛拍下的，一個是2023年與華麗家族聯合體摘得的。

至於後者地塊開發進度，據華麗家族回覆，計劃2024年內開工，目前正在進行方案深化，公司將聯合保利置業以“城市風貌別墅”的開發理念。據悉，該地塊出讓面積僅有0.44萬平方米，且由於歷史風貌保留保護問題開發難度較大。

總的來看，不僅是上海，保利置業近幾年在各大區域的拿地力度也均在削弱，2021年-2024年，分別摘得19宗地、10宗地、11宗地、6宗地。截至2024年末，總土地儲備約1316萬平方米，權益土儲爲916萬平方米。

彈藥的豐盈決定着保利置業的全年戰績。

2020年業績會上，保利置業管理層曾表示要用五年時間再造一個“保利置業”，爭取在2025年達到一千億的銷售規模，可近幾年保利置業的銷售也一直徘徊在500億水平。據財報，2020-2024年，保利置業銷售額分別爲521億元、566億元、502億元、536億元、542億元。

因此，關於2025年的銷售目標，執行董事胡在新在2024年業績會上也僅是保守表示：“相信今年可以繼續維持在500億的銷售體量。”

據觀點指數最新報告，2025年1-4月，保利置業億111.40億元的權益銷售金額排名16。據保利置業公告，1-4月累計銷售金額179億元。

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